“ทุกคนครอบครองปรปักษ์คนอื่นได้ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ... แต่ขอให้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผยครบ 10 ปี เพราะเคยมีคำพิพากษาศาลฎีกา 526/2555 ออกมาแล้ว”
“เชษฐ์ สุขสมเกษม” ผู้สื่อข่าว (สายศาลยุติธรรม) หนังสือพิมพ์ไทยรัฐ และกรรมการบริหารสมาคมนักข่าวนักหนังสือพิมพ์แห่งประเทศไทย ให้แง่มุม “กฎหมายครอบครองปรปักษ์ เป็นธรรมหรือเอื้อผู้บุกรุก” ใน “รายการช่วยกันคิดทิศทางข่าว” ว่า การครอบครองปรปักษ์ ถ้าครอบครองโดยสงบเปิดเผยด้วยเจตนาอยากเป็นเจ้าของครบ 10 ปี กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ครอบครองทันที เจตนาตรงนี้ของกฎหมาย คือ ไม่อยากให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า ถ้าเจ้าของที่ดินปล่อยปละละเลยไม่มาดูแล ไม่ใช้ประโยชน์ไม่เกิดพืชผลการเกษตร ไม่เกิดรายได้ จึงมีการออกแบบกฎหมายขึ้นมาให้คนเข้าไปแย่งการครอบครองที่ดินปรปักษ์กันได้ เพื่อทำประโยชน์ และไม่ให้คนทิ้งขว้าง ซึ่งในกรุงเทพฯ และชานเมือง มีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาก เจ้าของที่ดินบางรายนำไม้ผลไปปลูก เช่น กล้วย มะนาว เพื่อลดหย่อนภาษี เพราะปัจจุบันภาษีที่ดินแพง
“ทุกคนครอบครองปรปักษ์คนอื่นได้ทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล แม้แต่คนต่างด้าว ที่มาอยู่เมืองไทย ก็สามารถครอบครองปรปักษ์ได้ แต่ขอให้ครอบครองโดยสงบ เปิดเผยครบ 10 ปี เพราะเคยมีคำพิพากษาฎีกา 526/2555 ออกมาแล้ว” เชษฐ์ กล่าว
“บุคคล-นิติบุคคล-คนต่างด้าว” มีสิทธิครองปรปักษ์ได้ทั้งสิ้น!
“เชษฐ์” ยังกล่าวถึงเงื่อนไขการแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพราะชื่อในที่ดินเป็นชื่อของคนอื่นว่า คนต่างด้าวจะต้องไปดำเนินการตามกฎหมายที่ดิน มาตรา 86 เสียก่อน คือ คนต่างด้าว จะได้มาซึ่งที่ดิน ก็โดยอาศัยสนธิสัญญา ซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย เพราะว่า ประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่จดให้ตรง ๆ แต่ต้องมีเงื่อนไขตามกฎหมายให้ดำเนินการเสียก่อน คือ ครอบครองที่ดินครบ 10 ปี โดยสงบ เปิดเผย จะได้กรรมสิทธิ์ทันที ซึ่งการครอบครองปรปักษ์อสังหาริมทรัพย์ มีหลักเกณฑ์ตามที่กำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
“เชษฐ์” บอกว่า นิติบุคคล ก็ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของคนอื่นได้ เช่น วัด ซึ่งกรณีนี้ในอดีต เคยมีคำพิพากษาศาลฎีกามาแล้วว่า วัดเป็นผู้ถือเอาประโยชน์ตามสัญญา เพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก คู่ความทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน และยกประโยชน์ที่ดินให้วัด เดิมคู่กรณียึดถือที่ดินมาตลอด แต่ภายหลัง วัดเข้าไปถือเอาประโยชน์ โดยเข้าไปครอบครองที่ดินนี้ครบ 10 ปีโดยสงบเปิดเผย วัดก็ได้กรรมสิทธิ์แล้ว แม้ว่าวัดยังไม่ได้จดทะเบียนอะไรทั้งสิ้น
“หากกรณี “นาย ก.” จะขายที่ดินให้ “นาย ข.” เมื่อ “นาย ข.” ขอดูโฉนด แต่ไม่ใช่ชื่อของ “นาย ก.” แต่ยังเป็นชื่อเจ้าของที่ดินอยู่ คุณคิดว่า “นาย ข.” จะนำเงิน 30 ล้านมาซื้อที่ดินนี้อย่างนั้นหรือ เพราะฉะนั้น “นาย ก.”จะต้องดำเนินการ โดยไปฟ้องศาลที่มีอำนาจพิจารณาคดี กรณีที่อสังหาริมทรัพย์แปลงนี้ตั้งอยู่ว่า ขอให้แสดงกรรมสิทธิ์ ศาลก็ไต่สวนดูแล้วว่า มีผู้คัดค้านหรือไม่ ถ้าไม่มีใครคัดค้าน ก็ตั้งให้ “นาย ก.” เป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นได้เลย แต่ศาลต้องติดประกาศหาผู้คัดค้านก่อน โดยใช้ระยะเวลาประมาณ 1 เดือน รอให้มีผู้คัดค้าน ทั้งนี้ พอได้คำสั่งศาลแล้ว คุณอย่าไปนอนกอดคำพิพากษาเฉย ๆ แต่ให้นำคำพิพากษาของศาลนั้น ไปแสดงที่สำนักงานที่ดิน เพื่อที่จะได้เปลี่ยนชื่อในโฉนด.” เชษฐ์ อธิบาย
กฎหมายคุ้มครอง “คนที่มีชื่อในโฉนด” เป็นเจ้าของสู้ปรปักษ์
นอกจากนั้นแล้ว “เชษฐ์” ยังงบอกว่า รายละเอียดเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์มีความซับซ้อน และอย่าลืมว่า ฝ่ายที่ครอบครองปรปักษ์ ต้องครอบครองที่ดินที่มีโฉนดเท่านั้น และต้องเป็นที่ดินของคนอื่น สมมติว่า ที่ดินเป็นชื่อตน และตนให้กิ๊กสวมชื่อแทน ต่อมาภายหลังผมเบื่อกิ๊กคนนี้ และไม่อยากจะให้เป็นชื่อเขา ผมจะเรียกกลับมาให้เป็นชื่อผมแทน ก็มีคำพิพากษาเหมือนกันว่า การครอบครองที่ดินของผู้อื่น โดยสงบเปิดเผยครบ 10 ปี จะต้องเป็นที่ดินของคนอื่นจริง ๆ ถ้าที่ดินแปลงนี้เป็นชื่อของผม แล้วผมให้คนอื่นสวมชื่อ แล้วผมจะไปร้องศาลให้ที่ดินนี้กลับมาเป็นของผม เพราะผมเบื่อกิ๊กคนนี้แล้วไม่ได้ เพราะคนอื่นครอบครองแทนผม ในฐานะตัวแทน ตรงนี้ต้องไปใช้กฎหมายเรื่องตัวแทน มาตรา 810 “ตราบใดคนที่มีชื่อในโฉนดอยู่ กฎหมายให้สันนิษฐานก่อนว่า คนที่มีชื่ออยู่หลังโฉนดนั้นเป็นเจ้าของ เราต้องไปหาพยานหลักฐานมายืนยัน”
เปิดช่อง “แจ้งความ” สู้กลับเล่ห์กลครอบครองปรปักษ์
“เชษฐ์” ยังอธิบายถึงเจ้าของที่ดิน ที่ถูกครอบครองปรปักษ์ไปแล้วว่า หากรู้แล้วว่า ที่ดินของเรา ถูกคนบุกรุกเข้าไปอยู่ จะต้องแก้เกมด้วยขั้นตอนเหล่านี้ กรณีแรก “ให้โอนขายเลย” ถ้าเจ้าของที่ดินมีที่ดินอยู่จำนวนมาก ก็ให้โอนขายเลย สมมติว่าโอนขายให้ “นาย บ.” เพราะ“นาย บ.” สุจริตเสียค่าตอบแทน จดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริต แม้ว่า “นาย พ.” จะครอบครองมานานเป็นเวลา 10 ปี แต่ตราบใดที่ “นาย พ.” ยังไม่ไปจด “นาย บ.” มีสิทธิ์ดีกว่า เรียกว่า “จด-โอน-หนีเลย” แต่เจ้าของที่ดินอาจมีที่ดินเยอะ และไม่ได้ผูกพันธ์อะไร ก็ขายไปจะได้หมดปัญหา หรือกรณีที่ 2 หากเจ้าของที่ดิน รู้ว่า ใกล้จะครบ 10 ปี ก็ “ชิงขายก่อน” หรือ “ชิงฟ้องขับไล่” ไปก่อนได้ทั้งสิ้น แต่หากขับไล่แล้วไม่ไป ก็ไม่ต้องกลัว เพราะถือว่า เหตุการณ์เริ่มไม่สงบ “แค่ไปแจ้งความที่โรงพัก ก็ถือว่า ไม่สงบแล้ว” อาทิ ที่ดินที่ถูกอายัดตามกฎหมายของคณะกรรมการป้องกันและปราบปรามการทุจริตแห่งชาติ (ป.ป.ช.) และคณะกรรมการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน (ปปง.) ที่ดินแบบนี้ถือว่าไม่สงบ จะไปนั่งนอนกอดที่ดิน ตั้งป้ายขายน้ำปั่นไม่ได้
ถือ “สังหาริมทรัพย์” โดยสงบ 5 ปี ก็ครอบครองปรปักษ์ได้
ส่วนสังหาริมทรัพย์สามารถครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน “เชษฐ์” บอกว่า หากครอบครอง 5 ปี และไม่มีสัญญาเช่าซื้อ เช่น หากยืมรถเพื่อนมาขับ ยืมแหวนเพื่อนมาสวม หรือเอานาฬิกาเพื่อนมาใส่ หรือแม้แต่รถเฟอรารี่ของเพื่อน ต่อมาภายหลังเราต้องการเปลี่ยนเจตนาการยึดถือ บอกว่ารถคันนี้เป็นของเรา หากกรณีนี้ยังสงบ ฝ่ายเจ้าของยังเฉย ๆ อยู่ กระทำโดยเปิดเผย เจ้าของก็รู้ แล้วไม่มีใครมาต่อว่า หรือรู้ว่า เป็นรถของเจ้าของ และเจ้าของก็ไม่ว่า ถือว่า ไม่ได้หลบซ่อน หรือผ่าชิ้นส่วนอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ กรณีนี้ถือว่า ครบ 5 ปีสามารถครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน
ติดตาม รายการช่วยกันคิดทิศทางข่าว ทุกวันอาทิตย์ เวลา 11.00-12.00 น. โดยสมาคมนักข่าวนักหนังสือพิมพ์แห่งประเทศไทย ร่วมกับ คลื่นข่าว MCOT News FM 100.5